Conocer la evolución del mercado inmobiliario de tu localidad es la mejor herramienta para tomar buenas decisiones, si quieres vender, comprar o alquilar una vivienda.
Hoy te traemos la interesante evolución de este primer trimestre en Mijas.
Evolución de la compraventa de viviendas
En el primer trimestre de 2025, el precio medio por metro cuadrado en Mijas alcanzó los 3.235 €/m², lo que representa un incremento del 1,1% respecto a febrero y un aumento del 16,1% en comparación con el mismo periodo de 2024. Este crecimiento refleja una fuerte demanda en el mercado inmobiliario local, impulsada por factores como la ubicación estratégica y el atractivo turístico de la zona.
Tipología de viviendas más demandadas.
Las viviendas más demandadas en Mijas incluyen:
Apartamentos con terraza: Especialmente en zonas como La Cala Mijas y Calahonda, donde los precios oscilan entre 4.924 €/m² y 3.839 €/m².
Áticos con vistas al mar: En áreas como El Faro de Calaburra - Chaparral, con precios que alcanzan los 5.175 €/m².
Viviendas con parking y ascensor: Estas características son altamente valoradas por compradores que buscan comodidad y accesibilidad.
Perfil principal de los compradores
Los compradores en Mijas suelen ser:
Inversores internacionales: Atraídos por el potencial de rentabilidad en alquileres turísticos.
Familias locales: Que buscan viviendas amplias y bien ubicadas para establecerse.
Jubilados extranjeros: Principalmente del norte de Europa, interesados en propiedades con vistas al mar y cercanas a servicios esenciales.
¿Qué factores han influido en este aumento de precios?
El aumento de los precios de las viviendas en Mijas durante el primer trimestre de 2025 se debe a una combinación de factores clave:
Oferta limitada de viviendas: La falta de nuevas construcciones ha reducido la disponibilidad de propiedades en el mercado, lo que ha impulsado los precios al alza.
Aumento de la demanda: La llegada de compradores nacionales e internacionales ha generado una mayor competencia por las viviendas disponibles.
Políticas monetarias favorables: La estabilidad económica y las condiciones hipotecarias accesibles han facilitado la compra de viviendas.
Incremento de los precios de alquiler: La subida de los alquileres ha llevado a más personas a optar por la compra de vivienda, aumentando la presión sobre el mercado inmobiliario.
Escasez de suelo disponible: La falta de terrenos urbanizables ha limitado la construcción de nuevas viviendas, contribuyendo al encarecimiento de las propiedades.
Aumento de los costes de construcción: La inflación en materiales y mano de obra ha elevado el precio de las nuevas edificaciones, lo que se refleja en el mercado de compraventa.
Carga fiscal elevada: Los impuestos y tasas asociados a la compra de vivienda han influido en el precio final de las propiedades.
Proliferación de viviendas turísticas: La alta demanda de propiedades destinadas al alquiler vacacional ha reducido la oferta de viviendas disponibles para compradores residenciales.
Pros y contras de este crecimiento
Mayor rentabilidad para propietarios e inversores: Aquellos que ya poseen propiedades ven cómo su inversión se revaloriza.
Atractivo para inversores extranjeros: La estabilidad del mercado y el crecimiento sostenido atraen a compradores internacionales que buscan oportunidades de inversión en zonas con alta demanda como Mijas.
Mejora en la calidad de las viviendas: Con precios más altos, los promotores pueden invertir en construcciones de mayor calidad y con mejores servicios, elevando el nivel de las propiedades disponibles.
En cuanto a los contras:
Dificultad para compradores locales: Los precios elevados pueden hacer que la compra de vivienda sea menos accesible para residentes de Mijas, especialmente para jóvenes y familias con ingresos medios.
Aumento del coste de vida: Con precios más altos, también suben los alquileres y los servicios asociados a la vivienda, lo que puede afectar la economía de los residentes.
Menor disponibilidad de viviendas asequibles: La demanda de propiedades de lujo y turísticas puede reducir la oferta de viviendas accesibles para quienes buscan residencia permanente.
Si quieres profundizar en algún aspecto o analizar cómo estos factores afectan a la venta /compra de tu propiedad, ¡podemos ayudarte!
AM HOMES - 653 622 463
Fuente: AM Homes, Notariado, INE, Idealista y Fotocasa
Conocer la evolución del mercado inmobiliario de tu localidad es la mejor herramienta para tomar buenas decisiones, si quieres vender, comprar o alquilar una vivienda.
Hoy te traemos la interesante evolución de este primer trimestre en Fuengirola.
Evolución de la compraventa de viviendas
En el primer trimestre de 2025, el precio medio por metro cuadrado en Fuengirola alcanzó los 3.863 €/m², lo que representa un incremento del 3% respecto al trimestre anterior y un aumento del 18,9% en comparación con el mismo periodo de 2024. Este crecimiento refleja una fuerte demanda en el mercado inmobiliario local, impulsada por factores como la ubicación estratégica y el atractivo turístico de la zona.
Tipología de viviendas más demandadas.
Las viviendas más demandadas en Fuengirola incluyen:
Apartamentos con terraza: Especialmente en zonas como Playa de los Boliches y Torreblanca, donde los precios oscilan entre 4.524 €/m² y 4.000 €/m².
Áticos con vistas al mar: En áreas como Los Boliches, con precios que alcanzan los 1.199.000 € para propiedades exclusivas.
Viviendas con parking y ascensor: Estas características son altamente valoradas por compradores que buscan comodidad y accesibilidad.
Perfil principal de los compradores
Los compradores en Fuengirola suelen ser:
Inversores internacionales: Atraídos por el potencial de rentabilidad en alquileres turísticos.
Familias locales: Que buscan viviendas amplias y bien ubicadas para establecerse.
Jubilados extranjeros: Principalmente del norte de Europa, interesados en propiedades con vistas al mar y cercanas a servicios esenciales.
¿Qué factores han influido en este aumento de precios?
El aumento de los precios de las viviendas en Fuengirola durante el primer trimestre de 2025 se debe a una combinación de factores clave:
Demanda elevada y oferta limitada: La demanda de viviendas sigue siendo alta, impulsada por compradores nacionales e internacionales, mientras que la oferta de nuevas construcciones no logra satisfacer dicha demanda.
Atracción turística y calidad de vida: Fuengirola es un destino muy atractivo por su clima, playas y servicios, lo que la convierte en un lugar deseado tanto para residencias permanentes como para segundas viviendas.
Inversión extranjera: La presencia de compradores extranjeros, especialmente del norte de Europa, ha aumentado, lo que ha generado una mayor competencia en el mercado.
Condiciones económicas favorables: Factores como la estabilidad del mercado laboral y las condiciones hipotecarias accesibles han facilitado la compra de viviendas.
Revalorización de zonas específicas: Áreas como Los Boliches y Torreblanca han experimentado un crecimiento en popularidad, lo que ha incrementado los precios en estas zonas.
La evolución del alquiler en Fuengirola.
Fuengirola, una de las joyas de la Costa del Sol, ha experimentado un notable dinamismo en el mercado de alquiler durante los primeros meses de 2025.
Según los datos más recientes, el precio medio del alquiler en esta localidad alcanzó los 14,8 €/m² en febrero de 2025,
lo que representa un incremento del 1,2 % respecto a enero de 2025 y un aumento del 2,6 % en comparación con noviembre de 2024. Este crecimiento refleja una tendencia positiva que ha caracterizado el mercado inmobiliario en la región.
En términos interanuales, el precio del alquiler en Fuengirola ha registrado un aumento significativo del 14 % en comparación con febrero de 2024. Este crecimiento puede atribuirse a varios factores, como la alta demanda de viviendas en alquiler debido al atractivo turístico de la zona y la creciente preferencia por residencias temporales entre los visitantes internacionales.
Además, la oferta de propiedades en alquiler ha mostrado una diversificación interesante, con un aumento en la disponibilidad de apartamentos modernos y viviendas con características premium, como terrazas y vistas al mar. Estas propiedades suelen tener precios más elevados, lo que contribuye al incremento general del precio medio del alquiler.
Pros y contras de este crecimiento
Este crecimiento que se refleja en el mercado de la venta y el alquiler también plantea desafíos para los residentes locales, quienes enfrentan dificultades para encontrar opciones de compra y alquiler asequibles. Esto ha llevado derivado que localidades próximas, y de interior, hayan absorbido parte de esa demanda que tiene dificultad para comprar y alquilar en Fuengirola.
Desde AM Homes, te recomendamos establecer una reunión con nuestro equipo para conocer los datos concretos de tu localidad y tu zona.
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Fuente: AM Homes, Notariado, INE, Idealista y Fotocasa
Invertir en mejoras y hacer más atractiva la vivienda puede maximizar la rentabilidad de una venta y captar la atención de compradores potenciales más exigentes. Te contamos cómo lograrlo si estás pensando en vender.
Materiales y acabados premium
Ni qué decir tiene que el interiorismo de nuestra vivienda es fundamental para aumentar el valor. Nada tiene que ver un diseño anticuado y poco práctico que obligue al comprador a tener que realizar una reforma, con un diseño contemporáneo en el que, además, prioricemos materiales como la madera natural o el microcemento, por poner algunos ejemplos. Y es que, el diseño interior influye directamente en la percepción del valor de la vivienda. En este sentido, optar por un diseño más bien neutro puede ayudarte a ampliar el abanico de posibles compradores.
Espacios multifuncionales y distribución versátil
Si estás pensando en realizar una pequeña reforma antes de vender, una buena idea es guiarte por las últimas tendencias a la hora de redistribuir los espacios. Actualmente, las viviendas con distribuciones abiertas y versátiles son las más demandadas. Tirar tabiques para crear salones más amplios, o incluir puertas correderas de vidrio para mantener la luz natural y poder abrir o cerrar espacios, incrementa la percepción de amplitud. Los espacios multifuncionales, como una zona de teletrabajo integrada en el salón, comedor o dormitorio, añaden valor de uso y atractivo comercial.
Los hogares inteligentes son el futuro
La integración de tecnología domótica, como cerraduras digitales, sensores de calidad del aire o sistemas de climatización inteligentes, puede incrementar el valor de la propiedad y, además, favorecer un ahorro energético, lo cual resulta muy atractivo para el comprador. Estas mejoras aportan comodidad y seguridad, factores decisivos para compradores que buscan un hogar adaptado a las exigencias del siglo XXI.
Home staging profesional: la primera impresión importa
El home staging, o lo que es lo mismo, la puesta en escena de la vivienda, es una herramienta muy poderosa como bien sabemos en AM Homes. El objetivo, es poner a punto la casa para que resulte atractiva para la mayor parte de los compradores, así como para poder hacer buenas fotografías o vídeos que nos permitan subir el material online. Para realizar home staging profesional, lo ideal es plantearse un objetivo muy claro: despersonalizar al máximo la vivienda para que, cualquier persona, pueda imaginarse viviendo en ella. ¿Cómo conseguirlo? Con un interiorismo basado en una paleta de colores neutros, espacios cálidos y con una decoración más bien minimalista, y una buena elección de textiles o pequeños complementos.
Espacios exteriores con buen diseño
Los espacios al aire libre han ganado relevancia tras la pandemia. Se ha convertido en toda una tendencia. Terrazas ajardinadas, zonas chill-out o pequeños huertos urbanos pueden marcar la diferencia si tienes el privilegio de contar en tu propiedad con un espacio al aire libre. Por pequeño que sea, dedicar un poco de inversión a mejorar su apariencia y transformarlo en un lugar funcional, revalorizará sin duda el valor de la vivienda.
Reformas estructurales calculadas
Aunque de mayor envergadura, las reformas estructurales pueden ser la clave para aumentar el valor de la vivienda hasta en un 20%. En ocasiones, mejorar la cimentación, renovar las instalaciones eléctricas, modernizar la fontanería o renovar completamente cocina y baño, son reformas que pueden transmitir mucha seguridad a los compradores que, además, ven en la vivienda una oportunidad única para “entrar a vivir”. Puede ser una inversión mayor, pero también puedes hacer una pequeña investigación de qué reformas cuentan con posibles ayudas del gobierno y así financiarla en parte.
No dudes en contactarnos para más información AM HOMES - 653 622 463
* Fuente: Revista AD
Para vender tu propiedad en Mijas o Fuengirola, necesitarás reunir una serie de documentos que garanticen la legalidad y transparencia de la transacción. Aquí te presentamos la lista completa:
Te indicamos , a continuación, la documentación que, salvo situaciones y hechos muy concretos, debes tener y aportar para vender tu propiedad en Mijas o Fuengirola.
Documentación Personal:
- DNI o NIE:
- Es fundamental que el documento esté en vigor. En caso de extranjeros, el NIE debe estar actualizado.
- Si se actúa mediante representante, se requerirá un poder notarial.
- Certificado de residencia fiscal en España:
- Este documento es especialmente importante para vendedores no residentes, ya que determina las obligaciones fiscales en la transacción.
- Puede ser necesario para acreditar el pago de la retención del 3% sobre el precio de venta.
Documentación del Inmueble:
- Escritura de Propiedad:
- Es el título que acredita la titularidad del vendedor.
- Debe coincidir con la información registral y catastral.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad:
- La actualización es crucial, ya que debe reflejar la situación actual del inmueble.
- Contiene información sobre la titularidad, cargas (hipotecas, servidumbres), y limitaciones (protección oficial).
- Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
- Acredita que el inmueble está al corriente de pago del impuesto municipal.
- En ocasiones, el notario puede solicitar los últimos recibos pagados.
- Certificado de eficiencia energética:
- Es obligatorio para la venta y el alquiler de viviendas.
- Debe ser emitido por un técnico certificador cualificado.
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios (si aplica):
- Es esencial para evitar sorpresas al comprador sobre posibles deudas comunitarias.
- Lo emite el administrador de la comunidad.
- Cédula de habitabilidad (Licencia de primera ocupación):
- Acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad según la normativa municipal.
- En algunas comunidades autónomas, puede ser sustituida por la Licencia de primera ocupación.
- Referencia catastral del inmueble:
- Identifica el inmueble de forma única en el Catastro.
- Es necesaria para la escritura de venta y otros trámites.
Documentación Adicional (si aplica):
- Escritura de hipoteca y certificado de deuda pendiente:
- Si la vivienda tiene hipoteca, se requiere la escritura y el certificado de la entidad bancaria con el saldo pendiente.
- Si la Hipoteca está pagada totalmente, se debe de aportar el certificado de deuda cero y debe estar cancelada, también, registralmente.
- Actas de declaración de herederos abintestato (sin testamento):
- En caso de herencia sin testamento, se requiere este documento para acreditar la titularidad de los herederos.
- Capitulaciones matrimoniales:
- Si los cónyuges están casados en régimen de separación de bienes, este documento aclara la titularidad individual de la vivienda
- Usufructuarios o/ y moradores
- De haber usufructuarios o más moradores ,además de los propietarios, deben asistir a la firma y firmar , para autorizar dicha venta.
Recomendaciones Adicionales:
- Recibos de suministros (agua, luz, gas):
- Aunque no son obligatorios, es conveniente tenerlos a mano para facilitar el cambio de titularidad y acreditar que no hay deudas pendientes.
- Es fundamental que toda la documentación esté actualizada y en regla para evitar retrasos o problemas en la venta.
Si deseas ampliar información y necesitas asesoramiento , no dudes en contactarnos.
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Se rige por una normativa diferente al alquiler vacacional. Te contamos todo lo que debes saber.
El alquiler por habitaciones se ha vuelto una buena opción, especialmente en ciudades donde la oferta es inferior a la demanda y los precios se han visto muy incrementados. Sin embargo, este modelo de arrendamiento también ha generado polémica dentro de las comunidades de vecinos, donde algunos propietarios consideran que puede afectar la convivencia y la seguridad del edificio. Si estás pensando en arrendar habitaciones, es fundamental conocer qué dice la legislación y qué derechos tienen tanto propietarios como inquilinos.
De acuerdo con el artículo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cada propietario tiene el derecho de disponer de su propiedad como estime oportuno, siempre que no se vulneren los derechos de los demás propietarios ni se alteren las normas de convivencia. Este derecho incluye la posibilidad de alquilar la vivienda, ya sea de manera íntegra o a través del alquiler de habitaciones. En consecuencia, los propietarios pueden arrendar por habitaciones sin necesidad de obtener el consentimiento de la comunidad de vecinos, a menos que los estatutos lo prohíban o que dicha actividad genere molestias a los vecinos.
Una de las formas en que los propietarios pueden establecer restricciones sobre el uso de las viviendas es modificando los estatutos de la comunidad,
lo que podría incluir la prohibición del alquiler por habitaciones. Sin embargo, para que dicho cambio tenga validez, debe ser aprobada en una junta de propietarios con el voto unánime de todos los copropietarios.
Desde algunas empresas de gestión del alquiler por habitaciones recalcan que "en los estatutos de la comunidad se pueden prohibir actividades molestas para el resto de vecinos". Esto hace referencia a "actividades que generen mucha afluencia de entradas y salidas de personas a la comunidad o actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosa.
Vemos que, efectivamente hay ciertas diferencias respecto al alquiler turístico. Tal como señalan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), "el Tribunal Supremo ha expuesto su criterio sobre que el alquiler turístico constituye una actividad económica y no puede ser equiparado al uso de vivienda como residencia familiar".
Se expone que, aquellos Ayuntamientos que no establezcan limitaciones así como en las comunidades en las que no hay ninguna restricción de partida en los estatutos, es posible incorporar ahora una limitación a los pisos turísticos con el apoyo de una mayoría de 3/5.
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Te contamos todo lo que debes saber sobre el registro único de alquileres de vivienda no habitual: normativa y procedimientos.
* (2 minutos de lectura )
¿En qué consiste el registro único de alquileres de vivienda no habitual?
El registro único de alquileres de vivienda no habitual es un sistema digital obligatorio para registrar propiedades que solemos denominar de temporada ( por ejemplo: estudiantes, trabajadores, investigación, cuestiones médicas....) . Este registro asegura que los propietarios cumplan con las obligaciones fiscales y administrativas que se exigen en el mercado.
A través de una nueva plataforma accesible y centralizada, la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, se busca facilitar el proceso tanto para propietarios como para autoridades, permitiendo un seguimiento efectivo de las actividades de alquiler.
Como ya hemos comentado, con este nuevo sistema no solo se busca regularizar el mercado, sino disponer de una base de datos fiable que permita a los usuarios verificar la legalidad y condiciones de las propiedades antes de alquilarlas.
Normativa vigente y entrada en vigor
La normativa que regula el registro único de alquiler de temporada se implementará en julio de 2025 a pesar de que el registro entró en vigor el pasado 2 de enero del 2025. Con este periodo de transición se busca que, tanto empresas como administraciones, se adapten a la nueva normativa.
Esta norma ya ha sido publicada en el BOE, lo que convierte a España en el primer país de la Unión Europea que pone en marcha el reglamento europeo por el que se establece la obligación a los Estados miembros de crear un sistema de información en materia de alquileres de corta duración.
Procedimiento para registrar una propiedad
Para registrar una propiedad en el registro único de alquiler de vivienda no habitual debes seguir los siguientes pasos:
- Acceder al sistema digital de registro: Lo primero que debes hacer es obtener tu número de registro para poder acceder a la plataforma habilitada (el Colegio de Registradores en Ventanilla Única Digital).
- Completar un formulario con información detallada sobre la propiedad: Cuando ya hayas accedido al sistema, deberás completar un formulario que incluye información detallada sobre la propiedad destinada al alquiler temporal que quieres inscribir.
- Presentar la documentación requerida: Además de haberlo indicado en el formulario, deberás presentar toda la documentación necesaria que demuestre la veracidad de tus respuestas en el formulario.
Documentación necesaria para el registro
Como hemos comentado, deberás presentar una serie de documentos que acrediten la legalidad de tu negocio y las condiciones en las que se encuentra tu propiedad. El envío de esta documentación es esencial para asegurar el cumplimiento de las normativas vigentes y proporcionar una base sólida para el registro:
- Título de la propiedad: Confirma la titularidad legal del propietario sobre la propiedad en cuestión
- Certificado energético: Es necesario presentar un certificado que acredite la eficiencia energética de la propiedad, de forma que se asegure que cumple con los estándares establecidos
- Documento identificativo: tanto si se trata de persona física como si se trata de persona jurídica, se deberá presentar los documentos acreditativos que verifiquen la titularidad de la posesión y /u explotación.
Obligaciones legales para los arrendadores
Con la implementación de este registro, los arrendadores deben estar al tanto de las obligaciones legales que conlleva alquilar una propiedad de esta modalidad y las obligaciones que engloban el cumplimiento de las normativas locales.
Así pues, los arrendadores deben cumplir con requisitos fiscales específicos: declarar los ingresos obtenidos por el alquiler y pagar los impuestos correspondientes. Además, es crucial que la propiedad cumpla con todas las normativas administrativas locales, lo que puede implicar obtener licencias o permisos necesarios para operar legalmente como un alquiler de vivienda no habitual.
Para un sencillo seguimiento del proceso, es aconsejable que los arrendadores se mantengan informados de la normativa vigente en su localidad para estar al día de cualquier cambio que pueda haber en el marco legal de su actividad.
Como ves, es de vital importancia estar bien informados y desde AM Homes os iremos contando todas las novedades.
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Con estas dos palabras dices , de forma muy contundente, que puedes vender a nivel particular y que te has puesto a ello con la certeza de que lo harás . Y es probable que así sea.
De hecho 4 de cada 10 propietarios lo hacéis . Pero....
* (2 minutos de lectura )
Con estas dos palabras dices , de forma muy contundente, que puedes vender a nivel particular y que te has puesto a ello con la certeza de que lo harás . Y es probable que así sea .
De hecho 4 de cada 10 propietarios lo hacéis .
Estas dos palabras también implican y conllevan otras certezas. Había que decirlas y aquí te las traemos.
“Abstenerse inmobiliarias” también significa que:
Los propietarios os habéis dado cuenta de que ser guía turístico de vuestro propio hogar es mucho más divertido que dejarlo en manos de profesionales. ¿Quién necesita un agente cuando puedes tener 20 visitas diarias de auténticos desconocidos?
¿ Por qué pagar a un agente inmobiliario cuando puedes ahorrarte ese dinero y comprar más café para soportar las interminables llamadas de “interesados”?
La aventura de coordinar visitas a las 21:00 de la noche o los fines de semana porque, claro, todos queremos mostrar la casa justo después de la cena o cuando está con su familia, es algo que ningún propietario quiere perderse.
¿Quién necesita un experto en marketing inmobiliario cuando puede tomar fotos borrosas con su teléfono y escribir descripciones tan épicas como "casa bonita, buen precio"?
No hay nada más emocionante que negociar el precio de tu propia casa mientras intentas mantener la sonrisa y ocultar tu desesperación. ¡Es toda una experiencia!
Y el placer de lidiar con contratos, cláusulas y términos legales sin tener que depender de nadie más. Nada produce más "diversión" (y miedo) que pasar horas intentando entender la jerga legal de un “contrato” que has descargado en Google.
En resumen, abstenerse inmobiliarias es la manera perfecta de añadir un toque de emoción, estrés y caos a la venta de tu propiedad. ¡Quién necesita tranquilidad cuando puedes vivir al límite! 😜
Con este tono bromista e irónico en realidad queremos animarte a que seas del grupo de los propietarios que si deciden contratar a un profesional para vender su propiedad sin riesgos y con total tranquilidad.
Puedes consultarnos y comprobar que nos lo tomamos muy en serio 🤝.
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Subir anuncios a portales inmobiliarios y redes sociales a esperar a que nos llamen, tratándose de ventas…. No va todo tan en automático y on-line como nos quieren hacer creer....
9.945 casas y pisos en Costa del Sol Occidental anunciaban ayer el portal inmobiliario más ideal...
No, no son estas exactamente las propiedades en venta en las localidades de Torremolinos, Benalmádena, Mijas y Fuengirola ya que muchos de estos anuncios están duplicados (y triplicados), y también hay propiedades que se comercializan por otros canales y no a través de portales inmobiliarios. …
Bien podrían ser realmente unos 6000 los inmuebles que hay en el mercado esperando a que llegue un comprador “serio”, sí.
¿Son muchas propiedades … son pocas…? Si comparamos con otros años es cierto que ahora son menos, ahora bien, son muchas si lo que queremos es diferenciarnos del resto y que la propiedad que representamos se venda pronto y al mejor precio.
Un anuncio y fotos decentes no es suficiente y no es que haga falta inventar la rueda: de hecho, se trata de ir a lo básico: relaciones y contactos con pasito corto y al pie… por eso los propietarios seguís vendiendo por vuestra cuenta y no siempre nos necesitáis. Es verdad y va a seguir siendo así. Me explico.
Subir anuncios a portales inmobiliarios y redes sociales a esperar a que nos llamen, tratándose de ventas…. No va todo tan en automático y on-line como nos quieren hacer creer, ni creo que llegue a serlo nunca con gestiones tan importantes como lo son las de las viviendas.
Hay que salir a la calle, hablar con los vecinos, ver cómo nos ponen “caras raras” porque hemos invadido sus zonas comunes, entrar en los comercios y preguntar….
y nada de tener una cartera de 200 propiedades con un equipo de 3 personas, nadie se cree que puedes atender bien una cartera de tantas propiedades. Qué no, qué no cuela.
Pues eso, lo que hace un propietario cuando vende (bien) por su cuenta. Se lo decís a vuestros conocidos y vecinos, le dedicáis tiempo, habláis con el conserje, lo subís a los portales también (esto se lo pedís a un hijo o un sobrino porque sabéis que no puede faltar) … y en una mañana habéis hecho un despliegue de información que ni la famosa “radio macuto….
¿Hay agencias o agentes que puedan vender tu propiedad como si fueses tú mismo y sumar sus recursos para mejorar el proceso? ¡Seguro! Como en todos los sectores, hay de todo y son muchos los buenos profesionales.
¿Cómo saber cuáles son? Sólo puedes saberlo si te cuentan lo que han hecho y hacen cada día para vender tu propiedad y los resultados. Que te cuenten lo que van a hacer y que luego no se materialice... (como el que tiene un tío en “Graná”)
Eso implica confiar, comprometeros todas las partes y darles la gestión, sí.
O que te los hayan recomendado por que ya han trabajado con ellos y entonces vas con los ojos cerrados. “El boca a boca” que se ha hecho toda la vida.
¿Quieres ocuparte de vender tu casa de forma particular o prefieres buscar a un profesional que lo haga con el mismo cariño con que lo harías tú y aportando, además, la seguridad de una gestión bien hecha?
Imagina que si, que finalmente has abierto la puerta a ese agente que te llamó y parecía simpático por teléfono y has accedido a que te cuente cómo puede ayudarte.
Presentación de rigor, mostrar la casa, hablar de otros asuntos para romper el hielo y ….. ¡¡ lo que te temías!!
Ya tienes delante a otro más contándote lo mismo:
- Nuestros servicios son los mejores del mercado
- Nuestro marketing cuenta con las herramientas más novedosas
- Somos los que más casas vendemos….
Y el agente se adentra en el maravilloso mundo de hablar de sus servicios y te cuenta exactamente lo mismo y con el mismo tono de «producto enlatado» que el agente, de vete tú a saber que otra marca, que atendiste la semana pasada.
Bien, vamos a intentar que este agente en particular y el sector en general no pase a tu «lista negra» mostrándote cómo puedes diferenciar al profesional que quiere asesorarte y el que sólo piensa en su beneficio.
Agente inmobiliario «dudoso»
Solo te habla de las ventajas de su producto o servicio y además lo hacen comparándose con otros . Si , si… esas frases típicas «pero es que nosotros somos mejores que X», «somos los que más vendemos», «somos un millón de agentes en todo el mundo…»
Así que te encontrarás con alguien que te va a dejar hablar poco porque su listado de «buenismos» ocuparán toda la conversación.
Seguramente habrá cuestiones legales, documentales o más complejas que no te sabrá responder porque toda su energía la gastó en aprender frases bien sonantes.
Notarás que tus dudas u objeciones las responde incluso antes de que acabes de hablar porque sus respuestas son automáticas y ni siquiera te está oyendo porque ya está pensando y preparando que te va a decir.
Agente inmobiliario que te quiere asesorar
Los beneficios de un producto o servicio siempre lo son para el usuario, es decir, para el cliente, para ti. Además, son diferentes para cada uno. Por tanto, hablar de beneficios y
asesoramiento supone hablar del cliente, de como nuestro producto se adapta a tu realidad o negocio y en qué y cómo te va a ayudar en tu caso concreto.
Un agente que te quiere asesorar:
- No habla de la competencia (no es necesario) Se centra en hablar de ti, contigo y de tus necesidades.
- Percibirás de manera directa y clara el retorno que obtienes al trabajar con él o con ella (mayor tiempo, ahorro económico, más resultados, mayor seguridad…)
Por tanto, hablareis de tu realidad, entendiendo o tratando de entender y enfocar las características o «ventajas» de como ese servicio te puede ayudar.
En AM Homes nos encantará que compruebes en que grupo están nuestros agentes y que nos retes, además, a conseguir tu recomendación.
Estás vendiendo tu propiedad y te reúnes con agencias y agentes para que te ayuden a vender tu casa .
Es muy habitual que en esas reuniones indiques que “no tienen prisa”.
Las prisas no son buenas consejeras y AM Homes así lo creemos; si bien no podemos obviar la importancia de los plazos y el tiempo a la hora de vender.
¿Cuánto te cuesta, al mes, tener tu casa en venta?
Hay gastos con los que ya cuentas y estás sufragando en este momento y otros que puedes haber pasado por alto o, simplemente, no haber considerado por desconocimiento.
Veámoslo en la siguiente lista para que no obviemos ninguno.
Hipoteca
Este punto dependerá de si ya está saldada o, por lo contrario, aún la está pagando.
Obviamente, si se encuentran en la segunda opción y sí que tienes que pagar hipoteca, el gasto de la vivienda, vacía o no, se disparará.
Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI)
El IBI grava posesión de cualquier propiedad y su costo medio puede ir desde los 500 euros hasta la suma proporcional de otras fincas anejas como trasteros, garajes, zonas de gimnasio o piscina, etc.
Seguro de Hogar Has de contar la casuística de poder sufrir percances inesperados en tu propiedad. Por ello, es aconsejable tener un seguro de hogar.
Si la propiedad está vacía puedes optar por un seguro de cobertura mínima, ya que el riesgo de que algunos de los sucesos explicitados por contrato se den será mucho menor al no estar viviendo en sus espacios.
Vivienda vacía o no, y con un importe mayor o menor en concepto de seguro, es un gasto que debes tener en cuenta.
Cuotas de Comunidad y derramas.
El importe de la cuota de comunidad de puede oscilar entre los 60 -120 euros, en incluso más, dependiendo de los servicios y espacios que el recinto proporcione a sus vecinos.
Cualquier derrama que surja en la comunidad deberás abonarla en su totalidad, aunque dejes de ser propietario en unos meses.
Así lo indica la Ley de división horizontal en el art. 17,11
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Cuanto más tiempo vivas en un inmueble o años de construcción tenga este, más riesgos de verse afectado por una derrama.
Agua, luz y otros suministros
Es un gasto inherente a la vivienda, esté esta habitada o no. Aunque no hagamos uso de los conocidos como “suministros vivos”, siguen existiendo unos costos mínimos, que dependerán de la compañía que nos gestione.
Reformas y mantenimiento
Cuando vivimos en nuestra propiedad y a su vez la estamos vendiendo, debemos mantener un estado óptimo de esta para obtener el valor más alto. Arreglar las pequeñas reparaciones que pueda haber como grifos, luces fundidas, puertas que no cierran bien, suciedad, paredes que precisan pintura….
Factores como el paso del tiempo, lluvias, instalaciones deterioradas etc. pueden afectar y requerir una reforma mayor para que el inmueble pueda mantenerse en el mercado de un modo más competitivo.
Te recomendamos que, si no vives en dicho espacio, igualmente lo visites con regularidad para asegurarte que no hay ninguna estancia en mal estado: humedades, plagas, etc; son realidades que pueden suceder y que, si las paramos a tiempo, tendrán un precio menos elevado.
Otros “gastos” a tener en cuenta
Hay otros gastos o “perdidas” que, aunque no se puedan cuantificar con exactitud, también se deben considerar.
La plusvalía
La plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten.
Por tanto, cuanto más tiempo tarde en realizarse la venta más aumentará dicho importe.
Coste de oportunidad
Una propiedad que lleve mucho tiempo a la venta suele provocar “rechazo” en el mercado (“si no se ha vendido ya por algo será”…suele ser el comentario habitual) e incluso pasar desapercibida para los compradores si ha pasado mucho tiempo.
Esto suele derivar en una bajada de precio considerable, incluso por debajo de mercado, para poder tener de nuevo la atención de los compradores. Además del desgaste por el tiempo a cargo de la gestión.
Si la vivienda está vacía
Aunque hemos hecho algunas indicaciones en los puntos anteriores, habría que añadir que en caso de que la vivienda esté vacía, es conveniente contar con sistema de alarma para evitar la ocupación de esta.
Si la ocupación se produjera es evidente que el coste sería más elevado aún.
Con la nueva Ley de la Vivienda, además, las casas vacías sin justificación durante más de dos años y si pertenecen a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial percibirán una penalización a través del IBI con una sobrecarga que podría llegar al 150%.
Desde AM Homes esperamos que esta guía te haya sido de utilidad.
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El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE publicó la metodología del nuevo índice del INE para actualizar el precio del alquiler durante 2025. Este se ha conocido 11 días antes de la fecha límite para su publicación (31 de diciembre de 2024), una de las disposiciones de la Ley de Vivienda. Recordemos que durante 2023 el precio de los alquileres estaba limitado a una actualización del 2% y en 2024 del 3%.
En este artículo analizamos cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice del INE, cómo se calcula y a partir de cuándo entra en vigor.
Durante 2025, el precio del alquiler se actualizará según el nuevo índice del INE, tal y como recoge la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este nuevo índice para actualizar los contratos de arrendamiento se define como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.
¿Dónde ver el índice de precios del alquiler del INE?
El nuevo índice del INE para actualizar la renta en 2025 estará disponible en su página web oficial. Este se publicará mensualmente, a comienzos de cada mes, y la primera publicación está programada para el 2 de enero de 2025. A partir de febrero, se publicará a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior. Este es el calendario oficial:
Fechas de publicación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda
Días en los que se publicará el nuevo índice para la actualización anual de los contratos de alquiler
¿Cuándo será efectivo el nuevo índice del alquiler?
El nuevo índice será efectivo a partir del 1 de enero de 2025. Desde esa fecha en adelante, todas las actualizaciones de contratos de alquiler se realizarán utilizando este nuevo índice, considerado más estable que el IPC.
¿Qué contratos se actualizarán con el nuevo índice del INE?
El índice se aplicará exclusivamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual y que se hayan firmado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los anteriores a dicha fecha se actualizarán conforme a lo que hayan establecido las partes en el contrato de arrendamiento. No será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.
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